Az ingatlanhasznosítás egyik leggyakoribb formája az ingatlan bérbeadása. Az ingatlanbérleti szerződés kikényszeríthetősége ennek megfelelően kulcsfontosságú kérdés ezen a területen. A bérleti szerződés nincsen különösebb formai kellékekhez kötve. Általában a felek megállapodnak, írásban rögzítik a megállapodás rendelkezéseit, majd megindul a bérleti jogviszony. A szerződések alapja optimális esetben a megegyezés majd a szerződés rendelkezéseinek önkéntes betartása, teljesítése.

Előfordul azonban, hogy a bérleti szerződés teljesítésébe hiba csúszik. Elmarad a bérleti díj fizetése, a kötbérfizetésre kötelezett szerződő fél önként nem teljesíti a fizetési kötelezettséget, nem hajlandó átadni a bérlő a bérelt ingatlant a tulajdonosnak, bérbeadónak, vagy éppen megtérítési kötelezettségének nem tesz eleget valamelyik szerződő fél. Teljesítési problémák tehát a bérleti szerződések esetében is éppoly valószínűséggel adódnak, mint egyéb szerződések esetében.

E rövid írásnak a rendelkezésre álló keretek között nyilván nem lehet célja az ingatlanbérleti szerződések átfogó elemzése, célja azonban egy fontos, és könnyen elérhető biztosítéki tényező, a közjegyzői közreműködés lehetőségének bemutatása ezen a területen.

Hazánkban a közjegyzői közreműködés igénybevételének egyik legfontosabb oka és célja egy olyan hatósági elem beemelése a szerződéses jogviszonyba, amely szerződésszegés esetén lehetővé teszi az elmaradt teljesítés közvetlen bírósági végrehajtását, azaz a per elkerülése mellett a követelés gyors behajtását.

Konkrét esetben az elmaradt bérleti díj, kötbér, egyéb fizetési kötelezettség behajtását, a bitorolt ingatlan kiürítését és ismételt bérbeadói/tulajdonosi birtokbavételét könnyíti meg jelentősen a megfelelően kiállított közjegyzői okirat.

Ahhoz hogy a szerződő felek ezzel az előnnyel élhessenek, természetesen választhatják azt a megoldást is, hogy magát a bérleti szerződést foglaltatják közjegyzői okiratba, azonban a fenti előnyök biztosítására elegendő, ha a már megkötött bérleti szerződés bizonyos rendelkezéseit támogatják közjegyzői okirattal, különösen a fizetési kötelezettségek teljesítése és az ingatlan birtokbaadása valamint ezek feltételrendszere kapcsán.

A közvetlen bírósági végrehajtáshoz tehát elegendő az is ha a kötelezett – ez esetben tipikusan a bérlő – közjegyzői okiratban hivatkozik a bérleti szerződés megkötésére, és ennek kapcsán a bérleti díj, egyéb pénzbeli teljesítés megfizetésére és az ingatlan visszaadására /birtokbaadására/ vonatkozóan kötelezettséget vállal.

Meg kell jegyezni, hogy ezeknek a közjegyzői iratoknak fontos eleme a teljesítés feltételrendszerének közokirati szabályozása annak érdekében, hogy szerződésszegés esetén a felektől függetlenül kiállítható közokiratok tanúsítsák a fizetési, birtokbaadási és egyéb feltételek beálltát.

A közjegyzői okirat alkalmazása tehát közvetlen végrehajthatósága folytán jelentősen segítheti a bérleti szerződések teljesülését, teljesítését, ennek lehetőségeiről a konkrét ügyekben a közjegyző, mint hatóság a hozzá forduló feleknek teljes körű tájékoztatást köteles adni.

Dr. Parti Tamás közjegyző,
a Budapesti Közjegyzői Kamara elnöke

Idézet: Újlakáspiac 2010. június 30. szerda

www.felszazalek.com

1162 Budapest Rákosi út 206.